改造后的外立面亮丽整洁。（受访者供图）
腊月二十三 ，广州暖意融融，街头巷尾弥漫着浓郁的过节气氛，花都区的新华市场内人声鼎沸 ，挤满了前来购置各色年货的市民 。
在这片老旧小区里 ，有一栋崭新的楼房——集群街2号格外引入注目 。这栋楼的规模虽不大，仅5层楼高 ，共25套房 ，但意义重大。因为，这是广东全省首例业主“自主更新 、自筹资金、原拆原建 ”的危旧房改造项目 。据了解 ，该项目创造性提出了“原拆原建 、增加公服”的改造思路 ，按照“谁受益 、谁出资”原则，居民筹集800万元完成自拆自建 。
1月11日 ，集群街2号正式交房交证 ，在短短9个月的时间里，完成了从D级危房到品质新房的蜕变 ，升值了近1.6倍。
74岁的徐耀通是第一个明确支持自主更新方案的业主 。因为原先的旧房居住条件差 ，他1998年就搬到了自己的自建房居住，如今新房落成，他打算好好装修一番 ，在“五一 ”前后重新搬回来住 。“改造后的内外部环境比以前好太多了 ，大家都欢喜，附近的街坊邻居都很羡慕我们。 ”徐耀通告诉中国房地产报记者 ，他对新房非常满意 ，以后就准备在这里养老了 。
从微改造到自主更新
改造前楼栋的外立面破败不堪 。（受访者供图）
集群街2号位于花都区新华街丰盛社区，交通便利、配套齐全。楼房始建于1976年 ，房屋内外都布满了岁月侵蚀的痕迹 ，被鉴定为D级危房。
“房屋质量太差了，拖地的时候水用多一点 ，都会漏到下面的楼层 ，根本没办法住 。 ”徐耀通说 。业主钟彩兰也对中国房地产报记者表示，原先的房子管道渗水严重 ，“天花板整天都是湿漉漉的 ，就是一间烂屋，我们都十几年没住了。”
根据花都区披露的数据，集群街2号拆除前占地342平方米 、建筑面积1726平方米 ，共有25户 ，业主多为退休老人，自行居住的情况较少 ，部分对外出租 ，大多房屋因过于老旧而处于闲置状态 。
转机出现在了2023年上半年，彼时广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目开展了居民改造意愿的初步摸查 ，涉及五个社区 ，共126个老旧小区，集群街2号也在其中 。
对于微改造的方案 ，徐耀通一开始就表达了不同意见。在他看来 ，小修小补无法从根本上解决集群街2号的安全问题 。钟彩兰持同样看法，她希望这栋楼不只是外墙加固 、翻新 ，房屋内部的漏水、空间布局不合理等一系列缺陷都能修复 。有一部分业主则提出了征拆的方案 ，但该范围没有政府征拆计划，项目占地面积小，土地利用率不高。在这两条路都走不通的情况下 ，徐耀通向社区居委会提出了拆旧建新的想法 ，钟彩兰也认为这种方式更适合集群街2号 。
广州市住房和城乡建设局恰于同一时期开展危旧房自主更新路径探索，联合广州市规划和自然资源局研究制定《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（以下简称《办法》） ，旨在规范城镇危旧房改造的适用范围、基本原则 、改造模式 、改造资金筹措等内容 ，强调危旧房所有权人是房屋使用安全责任人，允许住宅成套化改造 ，支持改善居住环境 ，为业主出资的多产权危旧房拆除重建提供全流程建设指引 。集群街2号D级危房被列为试点大力推进。据悉，该《办法》已于2024年7月正式印发 ，进一步为危旧房自主更新提供政策支持 。
集群街2号拆建投资估算约800万元 ，全部由业主自行筹集并完成预缴，花都区则
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